Taux de référence : ce que tout propriétaire doit savoir

Mis à jour en octobre 2026 - lecture 6 min

Qu'est-ce que le taux de référence ?

Le taux hypothécaire de référence est le taux qui sert de base légale aux loyers d'habitation en Suisse. Il remplace depuis 2008 les anciens taux cantonaux. L'Office fédéral du logement (OFL) le calcule à partir du taux d'intérêt moyen des créances hypothécaires des banques suisses, arrondi au quart de pourcent.

Il est publié quatre fois par an, début mars, juin, septembre et décembre. Entre deux publications, il ne bouge pas.

Pourquoi il compte pour votre loyer

Votre loyer est réputé fondé sur le taux en vigueur lors de sa dernière fixation : à la signature du bail, ou lors de la dernière adaptation. Quand le taux change, cet équilibre change aussi.

• Si le taux monte, vous pouvez augmenter le loyer.
• Si le taux baisse, votre locataire peut demander une baisse.

C'est pourquoi il faut noter le taux de référence dans chaque bail et à chaque adaptation. Sans cette information, vous ne pouvez pas calculer correctement ce qui est admissible.

Le calcul : combien par quart de point ?

L'article 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer (OBLF) fixe l'effet d'une variation de 0,25 point quand le taux est inférieur à 5 % :

Les effets se cumulent, ils ne s'additionnent pas : deux hausses de 3 % donnent +6,09 %, pas +6 %. La baisse de 2,91 % est le pendant exact de la hausse de 3 %.

Ce qui vient compenser

Le taux de référence n'est pas le seul facteur. Lors d'une adaptation, on tient aussi compte de deux éléments depuis la dernière fixation du loyer :

• Le renchérissement : 40 % de la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC) peut être répercuté sur le loyer.
• La hausse des frais d'entretien et d'exploitation de l'immeuble.

Concrètement, une baisse due au taux peut être réduite, voire annulée, par ces deux éléments. Inversement, ils peuvent s'ajouter à une hausse.

Exemple : un bail signé à 1,75 %

Un appartement loué CHF 1'800 net par mois, bail signé quand le taux était à 1,75 %. Le taux est aujourd'hui à 1,25 %, soit deux quarts de point plus bas.

• Baisse brute liée au taux : -5,74 %, soit environ CHF 103 par mois.
• Le locataire peut la demander. De votre côté, vous pouvez y opposer le renchérissement et la hausse des frais intervenus depuis la signature.
• Le résultat net dépend de ces chiffres. C'est ce calcul complet que vous devez pouvoir justifier.

Faire le calcul avec votre loyer

Les démarches à respecter

Pour une hausse, le propriétaire doit la notifier sur la formule officielle agréée par le canton, et la motiver. Elle doit parvenir au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation, et prend effet au prochain terme de résiliation (art. 269d CO). Une hausse qui ne respecte pas ces règles est nulle.

Pour une baisse, le locataire adresse sa demande par écrit au propriétaire, pour le prochain terme de résiliation. Le propriétaire a 30 jours pour répondre. Faute d'accord, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation (art. 270a CO).

Ce qu'il faut retenir

• Notez le taux de référence dans chaque bail et à chaque adaptation de loyer.
• Surveillez les publications de l'OFL en mars, juin, septembre et décembre.
• Calculez l'effet complet : taux, renchérissement et frais.
• Pour une hausse, utilisez toujours la formule officielle de votre canton.

Cet article donne une information générale sur le droit suisse du bail. Il ne remplace pas un conseil juridique adapté à votre situation. Sources : Office fédéral du logement, taux hypothécaire de référence ; ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme (OBLF), art. 13 et 16 ; Code des obligations, art. 269d et 270a.

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